我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

以下苏州购房答疑内容，来自 微信公众号“苏叔说房” 的粉丝精选提问：

提问：苏叔，你好，在苏州新区工作，本地户口名下无房，打算买一套房用于自住，家里父母在狮山有一套房，想请问一下新区哪里发展潜力更大？置业该选哪个板块比较合适？如果想投资的话买哪儿更好？

(相关资料图)

苏叔： 你好，狮山是商务创新区，重点是商务和创新，但是面临着园区的商业竞争和狮山整体城市建设还需要完善的两个瓶颈，狮山新房备案价达到4万，属于新区的天花板行列了，在新区到这个水平的只有姑苏区、园区金鸡湖周边和狮山。

浒墅关指向先进制造园，打造先进制造业中心和现代制造业产业园区，目前大体看下来，浒墅关实际上很宜居，首先这里房源供应很充分，大量先进制造业提供了大量就业岗位，不缺人涌入，再加上四大商业综合体的商业配套落实，消费力很在线，板块发展前景很好。

太湖科学城是科技生态园，是新区政府重点发展的板块，发展前景比狮山好，聚焦了人才、技术、资本、信息、生态等要素资源，还引进南大苏州校区为核心驱动力，可以培养更多人才，发展逻辑是形成“产学研住”的一体化的发展闭环。

综上，对于购房者来说，如果是刚需购房自住，建议选择浒关，生活便利流通性好；投资客建议选择太湖科学城；狮山地段价值最好，而且置业机会不多了，有意向的要尽快上车。苏州买房建议，详见知识星球内部分享。

提问：苏叔，你好，本人名下有套自住房，目前还有些存款，买房贷款的话，压力还不太大，今年苏州哪些板块发展潜力大可持续关注

苏叔： 你好，科技城、高铁新城、吴江太湖新城与吴中太湖新城四大新区发展潜力较大，拥有重磅规划，市场预期高，板块内楼盘也将有不错的成交量。木渎、元和、城南、郭巷等板块建成较早，规划不足，缺乏学区优势、价格优势，与新城相比竞争力不足，楼盘去化压力可能较大。浒关、澄阳、通安科技城代管项目,也一样缺乏价格竞争优势，去化存在压力。至于刚需可选板块如太湖旅游度假区、胥口、运东、甪直等。具体价值高的板块及楼盘分析，详见知识星球内部。

提问：苏叔你好，昨天看了太湖新城的吴中板块太泽，东望，和吴江板块的笠泽，房子品质和环境的角度整的不错，想卖掉青剑湖的房子做置换，另外现在小朋友在上2年级，我也在纠结孩子的上学,你会怎么建议呢？从目的来说想置换品质更好的小区,板块的维度和周边来看你会什么建议啊？

苏叔： 你好，这两个地方是苏州政府同时规划起步的，从大的角度看，太湖新城大面积的空地和环境，未来一定不会差，加上政府的加持，想做世界级的湾区，但以目前的形势来看，周期比较长，少说得10年起步。同时太湖新城和市区感觉有一些脱轨，尤其是自住客户，更多的是园区的客户买了放在那里。高铁新城是属于国家级的大战略，北站北面一直在建设，短周期内可以看到成效。各方面的配套也还不错。我建议哈，5-10年选择高铁新城，10年以上选择太湖新城。

提问：苏叔，你好，今年刚有了房票，想要购买一套优质二手房自住，朋友说现在苏州较多二手房价格不断下降，是买入的好时机，去看了一些楼盘，发现并没有像他说的那样，请问现在二手房市场到底是什么情况呢？可以买入吗？

苏叔：

你好，苏州楼市分化现象日益严重，同一区域的不同板块涨跌分化明显。姑苏区各个板块涨跌不一，沧浪新城整体界面较好，房价涨幅明显，胥江部分品质小区房价不断上涨，以老破小学区房为主的板块表现比较一般，平江新城房价下跌明显。园区房价上涨的板块较多，核心区的品质楼盘和别墅小区房价涨幅较大，青剑湖以刚需为主，处于横盘状态，斜塘等板块没有稳定学区，也没有高改楼盘，房价不断下跌。新区有较多板块，房价下跌。狮山学区房价格不断上涨，枫桥距狮山较近，整体涨幅较大，科技城等板块二手房成交量较小，房价不断下跌。

吴中区的木渎距狮山较近，可承接部分外溢人群，房价有所上涨，太湖新城新房供应充足，二手房价格比较稳定，尹山湖的热度有所下降，房价有所下跌。相城区有高铁新城利好加持，二手房成交量猛增，元和板块受新房影响，成交量和价格明显下降。吴江区的三个板块呈微跌状态，整体表现较差。

提问：苏叔，你好，之前看新闻说中国老年化越来越严重，而太湖旅游度假区感觉比较合适养老，想知道在太湖旅游度假区买房投资的话，未来升值潜力大吗？

苏叔： 你好，太湖旅游度假区房价起步价相比其他热门板块要友好很多，是刚需在吴中板块置业的首选地，但是其是否值得投资自住还有待商榷。从外部政策因素与板块内部地缘因素两方面结合来看，太湖旅游度假区是国家级旅游度假区，拥有政策支持，是市政府重点开发的区域。但是交通不够便利，导致旅游业发展状况一般；商业配套也不够完善，没有大型商业综合体；医疗资源较为缺乏，基础设施建设不够完善；教育方面没有名校加持，教育质量比较一般。

总体来说，虽然有政策支持，但是 由于板块地缘因素影响，发展前景并不容乐观。自住购房者主要是本地人以及周边区域的刚需客群，还有一些看重度假区自然环境的养老客群。想要在这边购房，主要得考虑这里的基础设施建设能否满足生活需求，周边配套后期有待完善。对于投资购房者来说，度假区产业发展相比其他板块较为弱势，人口流入较少，而且购买需求与购买力不够高，投资潜力不大，即使房价能够上涨也很难出手。因此，除非购房以后养老，否则不建议在太湖旅游度假区购房自住或者投资。苏州投资回报率最大的板块和楼盘，详见知识星球内部分享

提问：苏叔，你好，预算200万，刚需自住，在苏州第一次买房，纠结到底是核心位置的老或小，还是郊区的新房或者次新房？

苏叔： 你好，苏州的刚需说白了就是围绕核心板块东、西、南、北、中各个方向延展成三级分层。

以园区狮山姑苏区为代表，选择基本上就一个老破小，优势是配套、交通各个方面都非常方便。而郊区的新房，这也经常被很多买房人拿来与好地段的老破小进行比较，以运东、度假区、通安、黄埭等等乡镇板块为主，有产品但是配套不足，并且通勤很多时候是个大问题。

以前两百万的刚需其实只有只有两极分层，但是最近两年苏州二手房整体上的回落，造成了第三级，也就是老的建成区板块，以城南、浒关、元和木渎、郭巷等为代表，现在已经出现了不少两百万左右的房源可以选，它们基本上配套不错、地段不错、产品也还行，综合性较强。

篇幅有限，只能涉及到这些城市。

查阅大量资料，对于全国300多个城市进行了盘点，做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类：

第一类：可以密切关注，但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类：可以关注，现阶段购买范围限制在主城范围

第三类：自住可买，现阶段购买范围现在主城三类地段：行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

第四类：除了自住不建议购买，而且最好购买范围限制在主城产业板块。

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