来源/地产八卦女 陈庆
【资料图】
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大家好,我是八卦女主笔陈庆。
三月过去,又是一年财报季。2022年,50强房企,陆续公布业绩,大部分都亏损严重。
融创地产,2022年亏损270亿
远洋地产,2022年亏损150亿
雅居乐,2022年亏损140亿
旭辉地产,2022年亏损130亿
碧桂园,2022年亏损55亿
正荣地产,2022年亏损125亿
龙光地产,2022年亏损70亿
其他地产公司的亏损金额,看下面的图片。
▲正所谓,酒醉方知情重,涅槃才懂炎凉!
坦白说,对于房企亏损,现在老百姓看不懂了。
要知道,最近几十年,老百姓省吃俭用,没日没夜的加班挣钱,最后混了个全民负债,光是房货,全民就欠了41万亿。
老百姓买那么多房子,房地产企业总该赚到钱了,结果房企也欠了20多万亿。
对此,房企说是拿地成本太高,肯定地方卖地把钱挣了。这么一想有道理,结果地方政府也欠债,而且地方债总额超60万亿,很多地方连公务员工资都发不下来。
▲2022年各省负债情况,其中负债前五名分别是广东、山东、江苏、浙江和四川,都是全国经济最发达的区域,均属财赋重地。
如此,中国搞了30年房地产,结果老百姓欠债,开发商欠债,地方欠债,三方欠债120万亿,那么钱去哪儿了?
对此,我的看法是,房地产开发,确实让国内城市建设、道路基建等沉淀了很多资金,毕竟城市居住环境越来越好,配套等越来越完善,这些都是要花钱的。
而在房开领域里,真正赚钱的,其实是银行。去年经济大幅下滑的情况下,六家国有大行均年赚千亿。其中,工行和建行年赚3000亿,按照365天每年计算,六家国有银行合计日赚约36.94亿元。
当然,这个是题外话。只能说,在整个房地产开发行业,房企并不是站在最顶端的。
巨额亏损之下,真正能翻盘的房企,风险真正能出清的,不过雅居乐、龙光、佳兆业、融创等少部分房企而已。
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说起佳兆业,这家创立于香港,起家于深圳的房企,有过从万科手中夺走深圳四冠王的高光,也曾面临过生死关头,在2014-2015年曾遭遇锁盘危机,后危机解除后重获新生,几经波折,在业内有“不死鸟”之称。
▲当一众房企还处在飘摇之中,佳兆业率先复牌。
为什么佳兆业能够成功上岸?这与佳兆业的土储质量比较优良有关,尤其是佳兆业在城市更新领域有着领先地位。
▲截至2022年12月31日,集团拥有土地储备2753万平方米,可售货值约4100亿元,其中约59%位于粤港澳大湾区,现有土地储备足够支撑未来6-8年发展所需。
目前,佳兆业战略聚焦城市更新24年,已累计成功转化43个项目,总建筑面积近1600万平方米,在历史、理念、团队、模式、规模等五大方面已经构筑行业领先优势。
事实上,从佳兆业开发的第一个楼盘“桂芳园”开始,佳兆业就开始了“旧改之王”的修炼之路。
相比普通住宅开发,旧改拿地价格低,且相较招拍挂开发商的规划调整空间更大,毛利率更高。很长时间以来,佳兆业的毛利率都在30%甚至40%,开发商同行则大多在20%-30%徘徊。
但同时,旧改也存在开发周期长,风险高,产权分散等难题,和政府、拆迁户打交道的繁琐,让许多地产商对旧改望而却步。真正要把城市改造做得专业、漂亮,远不是砸钱就能完成的。
为此,2011年,佳兆业集团组建了国内第一家专业城市更新公司——佳兆业置业发展(深圳)有限公司,之后更名为佳兆业城市更新集团。精通规划设计、商业谈判、法律专家等旧改专业人才扎根于此,形成一整套系统的旧改作业流程和管理规范。
截至2022年12月31日,佳兆业仍有100多个城市更新项目尚未纳入土地储备,占地面积5000多万平方米。其计划通过每年的持续转化,将城市更新储备补充为优质货源,预计2023-2025年在包括广州、深圳、东莞大湾区核心城市转化可售货值1530亿元。
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坦白说,正是因为拥有优质的土地和项目,这是佳兆业翻盘最大的底气。
例如,今年的市场小阳春,佳兆业抓住机会,销售环比大幅增长。例如东莞全域取消限购,在热销项目碧海云天的帮助下,佳兆业蝉联东莞市房企销售榜销售面积、销售金额双榜冠军。
而另一方面,佳兆业积极应对、不躺平,在这一轮债务危机中广结善缘。这也是佳兆业能够上岸的第二个原因。
在风险化解过程中,佳兆业探索出了“央企 +AMC+出险企业”等多条纾困路径,相继盘活核心优质资产。中信系、中国信达、招商蛇口、长城资产等合作伙伴,均化身“白衣骑士”,救佳兆业于水火。
▲4月2日,基于佳兆业在深圳、广州、东莞、佛山等大湾区核心城市的城市更新储备资源,佳兆业与招商蛇口、长城资产签署战略合作协议。
由此,在央企以及AMC的共同努力下,佳兆业旗下项目顺利施工、开盘销售。相比部分躺平的房企,佳兆业赢得了极大的自主权。
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小时候读过“烂柯人”的故事,很短的时间内经历沧桑巨变,如今地产行业,也是一样。
目前地产的状态是:出清已经接近尾声,行业站在了新一轮周期的起点。
就像古人所说,“沉舟侧畔千帆过,病树前头万木春”、“雪压竹枝低复举,风吹山角晦还明”,地产行业作为民生行业,是不会消失的。
只是相对于两年以前,像以前那样高薪和光明的发展前景,可能很难再有了。房地产企业,将随着抗压能级的不同,而产生大分化。
而像佳兆业这样,注重项目和产品布局,在城市更新等某一方面有足够优势的房企,仍会得到较好的发展机会。
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